貓奴 ｜ 【新聞點評】德國「房住不炒」搞出禍

有一個國家，最新建築業PMI跌至38.3，同時「爛尾樓」遍地，多達20%發展商的建築項目夭折，「爛尾比率」創逾30年新高。以上描述似曾相識，但所講的並不是中國，而是作為全球第三大、歐洲第一大經濟體的德國。曾幾何時，德國憑「房住不炒」為人稱道，當地政府對住宅買賣及租賃實施嚴格管制，成功遏抑炒風；然而，今趟該國爆發地產危機非關乎「炒燶樓」，反而很可能因為「管得太嚴」，這也值得香港特區政府借鑑。

政府指導樓價 加租有限制

長時間以來，德國基本上不存在「炒樓」活動，當地接近60%家庭屬「租樓族」，只約40%擁有自置房屋，在全球發達經濟體排名最低。德國政府一直「雙管齊下」嚴控樓市，首先在買賣方面，限制發展商及業主的賣樓價格不得較「合理樓價」（由地方政府根據歷史及市場數據評估）高出20%以上，否則便屬違法，最高刑罰為監禁3年；其次在租賃方面，租約一律不設時限，租客有權「永續居住」，業主不得單方面收樓，每年加租幅度亦受嚴格限制，倘若違反規定，最高也可判監3年。

換言之，香港很多人熱中於投資樓市，離不開「低買高賣」賺差價及「長揸」收租博回報，但這些慣技若套用於德國，不但難以有利可圖，稍一不慎隨時要「坐監」。正因如此，德國被譽為「租樓族天堂」，不少人早於多年前租賃一個住宅單位，現今所付租金大幅落後於市價，又不怕被業主「趕走」，難怪他們安於長期租樓，沒什麼意欲自行置業。

尤其是2008年金融海嘯後，美國QE量寬政策引致全球「水浸」，世界各地樓價飆漲，唯獨德國樓市始終相對平穩，未見「炒風」。一時之間，「德國房屋模式」為人所稱道，獲各地政策研究者借鑑。部分論者認為，中國在2016年提出的「房住不炒」方針，某程度是受德國啟發。

損害投資意欲 新供應短缺

不過「針無兩頭利」，德國嚴管樓市亦帶來後遺症。首先是房地產市場投資長期不足，畢竟潛在回報率有限，不易吸引資金投入發展新項目。同時，如上文提到，早年租下住宅單位者，可長期享受平租及「永續居住權」（比香港公屋戶更優越，事關不設入息審查），成為最大贏家；而業主卻因此缺乏動機投資修繕物業，導致大量樓宇居住質素欠佳。再者，面對新供應短缺，新世代年輕人愈來愈難找到理想的出租單位，淪為最大輸家。

就好似30歲的英格蘭國家隊隊長簡尼（Harry

Kane），今年剛以1億歐羅轉會費，從英超熱刺轉投德甲拜仁慕尼黑，舉家由英國遷往德國。據報其周薪高達48萬歐羅，相當於月薪1600萬港元。儘管如此超高薪，簡尼至今未能在慕尼黑「搵到屋住」，仍長期租住四季酒店套房，每晚房價約1萬歐羅。當然，簡尼並非完全找不到可供租賃物業，只是能配合其身價、又大又靚的優質住宅供應實在有限，這亦間接反映德國樓市困境。

另方面，德國樓市今年爆發「爛尾樓」危機，據該國經濟研究機構ifo

Institute統計，截至8月底，多達20%發展商已有建築項目夭折，相關比率創逾30年新高。德國10月份建築業PMI進一步下滑至38.3，顯示建築活動嚴重蕭條。很多付了首期的年輕人，眼看起到一半的「爛屋」欲哭無淚，其境況無異於中國河南、湖北等地「爛尾樓苦主」。稍為幸運的是，德國部分新屋項目屬低矮單戶物業（非高樓大廈），所以個別「苦主」索性赤膊上陣，抬着磚頭和木材，嘗試自行把樓房完工。

發展商冇肉食 寧破產爛尾

值得留意，德國的「爛尾樓」成因與中國不同，非關地產企業過度槓桿，而是因為在政府嚴厲價格管制下，發展商利潤本來已經有限，通常是扮演代建商角色，先向買家收取首期訂金，再為其興建物業，賺取大約10%利潤。

但自去年以來，受俄烏戰爭等因素影響，歐洲地區能源及建材價格高漲，德國建築項目預計拿到的「10%水位」瞬間被蒸發，倘繼續推進將嚴重虧損，法律又不准加價以轉嫁上升的成本，於是不少中小型發展商索性破產，留下大堆爛攤子。

簡單來說，德國樓市並非「炒到爆煲」，而是「管到爆煲」，可見「管」得太鬆或太緊都不好。至於香港，今年繼官地接連流標後，港鐵（0066.HK）日前確認東涌東站第一期上蓋發展項目「零入標」，為10年來首見；現今樓市一潭死水，恐將影響數年後長遠物業供應。他山之石可以攻玉，特區政府「辣招」初衷旨在協助市民安居樂業，當市場逆轉，須慎防「好心做壞事」。