保羅投資 ｜ The New York Times 買樓租樓計算機教學
The New York Times 買樓租樓計算機教學
The New York Times有一個買樓和租樓的計算機，運用數學，以成本的角度，去比較買樓和租樓的決定。
https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html
用電郵登記，即可使用。
計算機的限制：
這計算樓以純數學來比較，限制如下：
不涉及心理因素，如擁有物業的快樂和滿足感。
不涉及工資和供款能力。
比較細節如下：
先設定一個時期，如20年。如果你是買樓的人，20年後，你會以市場價賣出物業。這代表20年後，租樓和買樓的那個人，同樣是一無所有。
計算機會具體比較在這20年裡，到底租樓的人付出的成本高，還是買樓的人付出的成本高。
計算方法如下：
租樓：
成本：按金＋租金＋因為按金和租金而失去的機會成本 – 按金
買樓：
成本：首付＋供款＋因為首付和供款而失去的機會成本 – 賣樓後收回的資金
具體操作如下：
輸入
樓價：$5,000,000
月租：$12,000
輸入：
居住年期：30年
按揭利率：5%
首付：30%
按揭年期：30年
輸入：
樓價每年增長：3%
租金每年增長：3%
投資回報：4.5%
通脹率：3%
輸入：
物業稅 (差餉)：0.23%
輸入：
買樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅)
賣樓成本：3.3% (1%佣金＋2.3%稅)
維護成本：0.54%(0.5%一年(每20年，花樓價10%維修) ＋0.04%管理費)
輸入：
租樓按金：1個月
結果：
買樓比租樓好，成本更低。在30年後，買樓比租樓多省$171萬。
租樓：總成本是$11,481,096
買樓：總成本是$9,766,001
要點如下：
要點一：時期是重要的考量
如果把時間減短到10年，租樓和買樓成本相約。
要點二：稅務是重要的考量
香港是稅務天堂，對比其他地區的1%稅率及資產增值稅，香港稅率只是0.23%。如果把稅率提升至1%。租樓比買樓多省$144萬。
要點三：投資回報是重要的考量
如果將投資回報由4.5%提升到7%。租樓比買樓多省$487萬。
