股壇老兵鍾記 ｜ 再用DDM評估新鴻基地產的內在價值（十四）
網誌分類：股票經
網誌日期：2023-05-26
由於新鴻基地產（0016）盈利基礎穩固，財務狀況良好，派息穩定，我嘗試再用「股利折現模型」（Dividend Discount
Model，簡稱DDM）評估它的內在價值。
我基於兩個假設：（1）未來股息增長率（g）= 2.78%及（2）必要報酬率（r）= 6.76%，得出新鴻基地產的內在價值（P0）為127.9港元。現價101.8港元（2023年5月25日），較內在價值低20%。
DDM計算公式：P0 = D1 / (r – g)
P0 = 內在價值
D0 = 現在的股息
D1 = 第一年的股息 = D0 x（1+g）
g = 股息增長率
r = 必要報酬率
= 無風險回報 + 股票啤打系數（Beta） x （市場回報 – 無風險回報）
代入新鴻基地產的數據，計算過程如下：
（1）首先要找出g
第一個方法：g = ROE x (1 – 派息比例)
(六月年結) 2022 2021 2020 2019 2018
淨利潤 (百萬港元) 25,560 26,686 23,521 44,912 49,951
核心淨利潤 (百萬港元) 28,729 29,873 29,368 32,398 30,398
股東資金 (百萬港元) 601,946 593,820
571,813
566,405
539,098
ROE (%) 4.25% 4.49% 4.11% 7.93% 9.27%
核心ROE (%) 4.77% 5.03% 5.14% 5.72% 5.64%
五年平均核心ROE (%) = 5.26%
(六月年結) 2022 2021 2020 2019 2018
EPS (港元) 8.82 9.21 8.12 15.5 17.24
核心EPS (港元) 9.91 10.31 10.13 11.18 10.49
DPS (港元) 4.95 4.95 4.95 4.95 4.65
派息比例 (%) 56.1% 53.7% 61.0% 31.9% 27.0%
核心派息比例 (%) 49.9% 48.0% 48.9% 44.3% 44.3%
五年平均核心派息比例 (%) = 47.08%
g = ROE x (1 – 派息比例)
= 5.26% x（1 – 47.1%）
= 2.78%
第二個方法：參考公司過去的派息增長率
新鴻基地產過去的派息記錄：
年度 股息（港元）增長
2012 3.35 0.0%
2013 3.35 0.0%
2014 3.35 0.0%
2015 3.35 0.0%
2016 3.85 14.9%
2017 4.10 6.5%
2018 4.65 13.4%
2019 4.95 6.5%
2020 4.95 0.0%
2021 4.95 0.0%
2022 4.95 0.0%
過去10年平均每年股息增長率 (2013-2022) = 3.98%
複合增長率（Compound
Annual Growth Rate, 簡稱CAGR）的計算方程式：
CAGR =
（現有價值 / 基礎價值）^ (1/N) – 1
N = 有關年期內的年數
g = (4.95 / 3.35)^(1/10) – 1
= 3.98%
我保守地採取兩個方法中的較低值g =2.78%
（2）第二步要找出r
r = 無風險回報 + Beta x （市場回報 – 無風險回報）
無風險回報 = 香港10年期政府債券孳息率 = 3.22%（資料來源：hkinvesting.com）
新地Beta值 = 0.74 （資料來源：reuters.com/markets/companies/0016.hk/key-metrics）
恆生指數年底數據：
2020年 =
27231
2021年 =
23397
2022年 =
19781
三年平均 =
23470
2000年 = 15095
2001年 = 11397
2002年 = 9321
三年平均 = 11938
CAGR = (23470 / 11938)^(1/20) – 1
= 3.44%
股息率 = 3%至4%（資料來源：恆指服務公司）
市場回報 = 6.44% 至7.44% （恒生指數過去20年平均每年的回報率，包括股息在內）
我保守地假設市場回報率為8%
r = 無風險回報 + Beta x （市場回報 – 無風險回報）
= 3.22% + 0.74 x（8% – 3.22%）
= 6.76%
（3）第三步計算P0
D0 =
2022年的派息 = 4.95港元
D1 = 4.95 x（1 + 2.78%）= 5.09港元
P0 =
D1 /（r – g）
= 5.09 / (6.76% – 2.78%）
= 5.09 / 3.98%
= 127.9港元
股價（2023年5月25日）= 101.8港元
股價/P0 =101.8 / 127.9
= 0.8倍
