貓奴 ｜ 高天佑 【新聞點評】「煥然懿居」滯銷的啟示
樓市「全面撤辣」後，新盤銷情未如預期，不但「七年半最平」的九龍灣泰峯無法「一Q清枱」，就連市建局旗下「港人首置盤」、位於土瓜灣的煥然懿居也門庭冷清，首日揀樓多達七成人甩底。既反映樓市信心仍欠穩固，亦再一次顯示所謂「剛需」其實充滿彈性。
同時，「港人首置盤」政策愈來愈顯得尷尬，開價較私樓折讓甚微，卻設有5年禁售期以及狹窄收入限額，其目標客群恰屬「移民主力軍」。該政策若不大幅改革，煥然恐怕未必有「叁居」。
話說港府在2015年公布增建資助出售房屋的政策綱領，包括要協助「買不起私樓」、又不符合居屋資格的「夾心階層」上車。市建局遂於原本用作「樓換樓」計劃的啟德「煥然壹居」項目撥出七成單位，作為「港人上車盤」試點，只供本港永久居民申請購買，條件是此前5年在港沒有物業，且從未接受其他房屋資助，單身及家庭申請者的月入上限分別為3.35萬元及6萬元。
及至2017年，時任特首林鄭月娥進一步推出「港人首次置業計劃」，可說是2015年「港人上車盤」之優化版本，主要變化是要求申請者「從未在港擁有物業」，以及加入5年禁售期限制，希望更精準地幫助「首置用家」。
此新版本「港人首置計劃」第一個項目正是市建局旗下土瓜灣「煥然懿居」，分兩期發展，首期涉及兩座物業合共493個單位，已於2018至2020年完成銷售。作為第二期項目的第三座物業有260伙，售價介乎408萬至964萬元，平均呎價約1.43萬元，去年推出時接獲3670份申請表，超額認購逾13倍。
首日揀樓68%人甩底
然而，該期項目本周一開始安排「幸運兒」揀樓，情況卻甚為「反高潮」，首日獲邀的60名申請者只有19人現身，甩底比率達68%。翌日星期二，共有80名申請者獲邀揀樓，當天售出32個單位，認購比率約40%。
須知道，第一批揀樓者比較「着數」，可挑選最佳座向、景觀、樓層和戶型的單位，這種機會通常不應輕易放棄，可是第一日有68%人缺席，意味他們連「揀」都沒興趣。
「煥然懿居」反應冷落，一來固然因為樓市吹淡風。好似九龍灣私樓一手新盤泰峯首批336伙單位上周開售，折實平均呎價僅1.48萬元，不但是九龍區近7年半最平新盤，且屬「勁蝕價」（據估算每方呎成本接近2萬元）。業界原本預期，發展商開出震撼價定可一舉賣個滿堂紅，豈料首日僅沽出255伙，賣剩接近四分之一，市場大感意外。這反映財爺「全面撤辣」後，樓市信心仍欠穩固，人們依然抱持觀望態度。
相對來說，「煥然懿居」第三座平均呎價達1.43萬元，已跟私樓新盤「差無幾」，卻諸多限制條件，包括要求申請者必須為永久居民，從未擁有物業，單身及家庭申請者的月入限額分別為31001元至40300元及62001元至80600元（下限和上限皆不得逾越），兼且5年內不能轉售，日後還須補地價（按13%折扣率計算）才可在公開市場放售或放租。
換個角度看，買得起「煥然懿居」的人士，絕大部分在現時市況下可選購私樓新盤或半新盤，既無資格限制，日後又不用補地價，故該資助項目對他們的吸引力難免有限。這亦再次顯示樓市「剛需」其實很隨心意轉變，在市旺時人們爭先恐後入市，一旦市淡則「睇定啲先」。
具體而言，「撤辣」後這三個星期，樓市購買力主要來自三大群體，一是「高才通」及內地豪客，二是旨在收租的投資客，三是「好爸爸」和「好媽媽」，有趣的是，該三類人皆不符合「煥然懿居」認購資格（內地買家並非永久居民，投資客及「好爸好媽」通常已擁有物業）。
反過來看，按照「煥然懿居」的入息限額等條款，可估計項目原本瞄準大約30多歲的年輕中產一族，但這個族群近年也是「移民主力軍」，即使暫時留港，亦大多希望保持財務靈活性，未必很想置業。況且項目預計2026年底入伙，樓花期超長，之後還要「鎖五年」，即最快在2031年底才可自由轉售。
折扣少限制多 定位尷尬
事實上，「港人首置計劃」本身定位已相當尷尬，由於針對「夾心階層」，樓價折扣率肯定低於居屋，加上諸多限制，市況稍差便頓變雞肋（「煥然壹居」在2016年樓市暢旺時期推出，當時亦賣剩16伙，佔總數5%，須改於公開市場出售）。
作為比較，新加坡「組屋」掛鈎的並非私樓價格，而是居民收入中位數，所以其相對私樓的折讓幅度往往達七成以上，真正是互相「脫鈎」的兩個市場。例如星洲去年新推「組屋」平均呎價約700坡元，折合約4100港元。值得留意，據IMF統計，新加坡人均GDP達9.2萬美元，較香港（5.4萬美元）高出70%。
總的而言，港府協助「夾心階層」上車的原意無疑良好，但有必要顧及市況及買家結構變化，確保公共資源有效運用。汲取「壹居」和「懿居」經驗後，政府和市建局宜重新檢視「港人首置計劃」定位，包括在折扣率、禁售期、入息限額等各方面作出調整，以更加切合目標群體需求，否則就倒不如專注於增建公屋和居屋，未必需要再有「叁居」。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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