股壇老兵鍾記 ｜ 新鴻基地產均值回歸（十五）
網誌分類：股票經
網誌日期：2026-02-14
我在〈基本信念〉一文，曾經提到「均值回歸（Mean
Reversion）」是我相信的其中一個投資信念。最近新鴻基地產（016）的強勁股價表現，便是一個很好的例子。其股價從估值偏低至估值修復的過程，說明「均值回歸理論」的實用性。
今年以來，受到新盤西沙SIERRA
SEA熱銷及樓市回暖的消息刺激，新鴻基地產的股價於短短一個多月飆升41.2%，大幅跑贏同期恆生指數的3.7%升幅。
我長期持有新鴻基地產的股票。它是自己的股票投資組合中，今年以來表現最好的一隻股票，過往幾年股價表現低迷，今回終於令人有一種「吐氣揚眉的感覺」。
新鴻基地產股價回勇，我趁機計算一下該股過去十年為長線投資者的我帶來怎樣的回報？
假如以2016年1月11日的股價90港元作為基礎計算（見〈股票投資組合大檢閱〉一文），截至昨天（2026年2月13日）的收市價133.7港元，資本增值了49%，加上期間收取的股息共44.85港元，總回報（資本增值+股息）為98%〔（133.7+44.85）÷90〕，接近翻倍。若不考慮複利，僅以單利計算，平均每年回報率約10%。
財政年度（6月年結） 每股股息（港元）
2016年 3.85
2017年 4.10
2018年 4.65
2019年 4.95
2020年 4.95
2021年 4.95
2022年 4.95
2023年 4.95
2024年 3.75
2025年 3.75
總數 44.85
也許投資者會問：現價（133.7港元）追入新鴻基地產是否合適？股價再上升的空間還有多少？買入的風險大嗎？安全邊際是否足夠？
要解答這些問題，必須從估值入手。
把新鴻基地產於2025年6月30日資產負債表中的股東權益6178.5億港元，除以公司的發行股數28.98億股，便可以得出每股賬面資產淨值（Book NAV）為213.2港元（6178.5÷28.98）。
以2026年2月13日的股價133.7港元計算，市賬率（P/B）（股價÷每股賬面資產淨值）為0.63倍（133.7÷213.2），較過去十五年的平均值0.66倍低5%。
經過一輪急升，我認為新鴻基地產的股價大致反映了住宅市場復甦的利好因素。從市賬率的角度看，估值已經接近均值回歸。由於估值合理，並不便宜，買入的安全邊際不足，投資者不宜高追。
