Billyho ｜ 冠君房產是否抵買?
冠君房產(02778)是本港Reits中 資產最高質數的一間 可惜愈高檔的物業 在經濟不景時抗跌力就最弱! 雖則如此 上半年冠君的租金及相關收益仍有11.14億元 、物管及其他收入1.65億元、 合營公司利潤0.15億元 總收益為12.95億元。支出則包括: 管理費、利息開支、信託費、派息合共13.2億元。即經營現金流為負0.36億元 但一半管理費以股代支 省卻0.58億元 即經營現金流為0.22億元。
財政情況: 物業總值614億元 資産負債比率23.1% 未償還借貸總額143.84億元 持有現金8.89億元 未提取已承諾融資40億元 資金鏈問題不大。
致於冠君現價是否抵買? 或許反問 假若花園道3號+朗豪坊的商場及寫字樓 作價*238億元(年毛租金收入9.05%)招標出售 你估有冇財團願接貨?
預則下半年成績 租金有可能再要調整 但估計最多按上年同期减少低双位數、稅項、管理及信託費假設相約、但利息開支3.26億元 則有望受惠於減息及合營公司資金回流作減債 而令相關支出減輕。
以現價1.69元計 股息率9.57% 市賬率0.227倍 市值102.2億元。
*市值102.2億元+借貸總額143.84億元- 持有現金8.89億元=237.1億元。
