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買樓議價技巧
看了幾段有關「買樓議價技巧」的影片，兩位Youtuber 阿Lo 和Tody 都認為，開價最重要的功課是要在出價前做。出價前，要先計算好要買入單位的合理價。下面是影片的一些重點。
1 計算單位合理價
阿Lo：
1 找出相同單位，不同層數的成交，再以配合樓層高底來調整計算。
中底層呎價，每層相差$50-$80
高層呎價，每層相差$80-$100
2 相同戶型、相近呎數、相近景觀對比
找出屋苑的地圖，找類近景觀和呎數的單位對比。
這時候會計出一個合理呎價。
Tody：
以最近同一社區的單位最近成交價。配合樓層、裝修、座向、景觀，計算出單位價值。重點是要以呎價比較，不是總值比較。如果有車位，要把車位價值先減出來。
2 出價
阿Lo：
定出會出手的目標價(最高買入價)
目標價是死線，過了不追價。
目標價要國家機密，絕不能跟經紀透露。
目標價要低於單位價值。
不要以業主的叫價成交，因為這樣業主會認為當初叫價太低，有反價的可能。
Tody：
先設定自己的底價(最高買入價)，再設一個出價。
出價可參考最近成交，找一個最低的呎價，作為第一口出價。
3 議價
阿Lo建議如下：
業主叫價$870。
第一天，出價$830萬，表示即時可開單。
第二天，出價$835萬。
第三天，出價$840萬，表示最後出價。
第四、五天，按兵不動。
第六天，出票$17萬要經紀再議價，跟經紀如果不賣會買其他單位。
這樣做的目的：
1 釋放底價的訊號
2 調動經紀最大代積極性
3 令業主揭出初步底牌
4 令業主有緊張的感覺
結果有兩個可能性
1 成交
2 業主或向你表示初步底價，如$860萬
再試業主底價
定一個期限如一周，如果業主堅持$860萬。
第一次，出價$843萬。
第二次，出價$844萬。
如果業主拒絕，相約出來談判。
面對面談判技巧
調查議價幅度
業主等錢洗，議價幅度大。
如何判斷業主急或不急？
1 – 放盤多久
如果單位放了很久還在賣，代表業主持貨能力強。業主不急。
2 – 最近調整價錢次數
一個月三次，代表業主急。
3 – 最近調整價錢帳度多大
一次多個10%，代表業主急。
4 – 放盤價是不低於入貨價
低於，代表業主急。
讓經紀站在你那邊
經紀會偏向選軟弱一方鋤價。談判前先跟經紀說，佣金打折，不成就換經紀。同時也向經紀表明目標價$840萬，如果低於目標價成交會有額外獎勵。
無中生有競爭對手
用親友經其他經紀向業主以超低價出票和出價如$800萬。
August：
業主叫價$1,000萬
自己目標價$880萬
還價$800萬
業主還價
業主初步底價$980萬
加價的節奏
加價節奏視乎業主減價情況，業主減得多可加價。業主減得少，一蚊都唔加。
如加價節奏太快，經紀和業會認為你價錢可以再高，從而經紀談價的力度減弱，業主減價幅度會降低。
當業主減價接近目標價，如$920萬，找親友做虛擬買家，還價低於你的出價。而且可以加價。但加價後是還是要低於你出價數十萬。最後，當業主再降會，如$900萬，要虛擬買家停止再加價。
最後減慢加價幅度，如之前$10萬一口，改為幾萬、$1萬，或長時間不加價。另業主和經紀認為這是最後報價。
如何判斷業主是否急放？
急放例子：
3月頭叫價$1100萬
3月底減至$1080萬
4月頭叫價$1030萬
平均每月都有減價，最近連續減價
不急放例子：
業主放盤很久，但價錢沒太大調整
急放業主還價可深些，如10-15%，最重要給票經紀。
Tody：
業主叫價$1,700萬
自己目標價$1,500萬
以最近成交最低的一個單位的呎價為參考。
出第一口價，如$1,300萬。
跟經紀說明為何有此報價，以客觀條件，如樓層、坐向說明。
如果經紀收支票，代表有可能成事。
如果經紀不收支票，代要出價太離譜。
經果有兩個可能性
1 成交
2 業主表示想再議價
相約業主再談，這時相方都會讓步。堅持自己低價，如果不到，找下一間。
買樓心態
Tody：
心態擺正、合理出價、堅守底價。
出了合理價格，最後買不到，沒有關係，天下沒有必買的房子。天下的房子多的是。
最後，正如Lo所說，「人是沒法賺認知以外的錢」，如讀者有買樓議價技巧和心得，歡迎留言交流，多多指教。
